Acheter une maison à renover : les conseils des pros pour bien choisir
Nous avons donc interrogé plusieurs hommes de l’art qui nous ont donné leurs conseils comme ils l’auraient fait pour un ami proche. N’attendez donc pas de règles, mais des avis personnels.
Pour Denis Desebe, architecte, spécialiste des réalisations bioclimatiques « ce qui compte d’abord c’est l’orientation, l’idéal étant d’avoir des pignons à l’est et à l’ouest et une pente de toit au sud. Ainsi d’une part vous pouvez équiper la toiture avec des panneaux solaires (thermiques et/ou photovoltaïques), mais aussi jouer sur la descente de toiture pour protéger contre la chaleur d’été. Toujours dans cette même idée, si on a du terrain au sud c’est mieux, on pourra installer plus facilement une véranda ou un jardin d’hiver, ou creuser pour faire de la géothermie ».
Denis Desèbe fait également remarquer qu’une isolation se dégrade dans le temps. Son expérience de la rénovation lui fait dire que la laine de verre par exemple, perd rapidement de son efficacité. Donc « mieux vaudrait acheter une maison des années 60 pas isolée du tout qu’une maison des années 80, dont l’isolation ne sera plus efficace ; sauf si on a la place de surajouter une nouvelle isolation sans enlever l’ancienne ».
Voici en vrac ses autres remarques, elles n’ont pas valeurs de règles, mais elles lui sont dictées par l’expérience :
Balcons et terrasses – Les balcons et terrasses sont autant d’ailettes de refroidissement d’une maison qu’il est très difficile d’améliorer.
Toiture et charpente – Disposer de combles non aménageables facilitent grandement la pose d’un isolant en grande épaisseur, par exemple de la ouate de cellulose . Dans le cas contraire, on privilégiera la qualité de la charpente ; et si la couverture est à refaire, ce dont devra tenir compte le prix de vente, ce n’est pas plus mal, car on pourra alors refaire facilement l’isolation par l’extérieure.
Isolation des sols du rez-de-chaussée – Les vides sanitaires (a fortiori les caves) permettent de faire une isolation par le dessous de la maison mais à la condition qu’ils fassent plus de 60 cm pour laisser passer un homme + l’isolant. Une maison sur un terre-plein présente l’avantage de bénéficier de l’inertie du sol, on peut alors isoler les parois verticales enterrées, à l’extérieur, par du polystyrène par exemple. Si on ne peut qu’isoler par l’intérieur il faut suffisamment de hauteur pour remonter le sol d’au moins 10 cm.
Matériaux – Plus on remonte dans le temps plus grande est la solidité des parpaings (parois plus épaisses). Cette solidité s’accompagne d’une masse plus importante favorable à l’inertie.
Volume de la maison – Plus la maison est compacte mieux c’est : une petite maison à deux étages est idéale. Sur une grande demeure mieux vaudra travailler sur un système de chauffage flexible qui tirera parti de calories bon marché (géothermie ou poêle à pellet par exemple) plutôt que de s’acharner sur l’isolation.
En ce qui concerne les ouvertures nous avons interrogé François Châtelard, spécialiste de la thermographie infrarouge : « une chose est certaine, dans tous les cas les menuiseries vieillissent (la caméra infrarouge révèle bien les fuites, ndlr) : les fixations s’affaissent, les assemblages se détériorent, les joints perdent de leur efficacité (surtout sur les fenêtres coulissantes), les bois travaillent ». Ses préférences : le bois, l’aluminium à peu près au même niveau, et loin derrière, le PVC.
François Chatelard explique que la caméra thermique ne peut pas montrer le niveau des pertes thermiques, mais seulement l’homogénéité de l’isolation. Les « fuites », la bonne facture de l’étanchéité sont bien visibles sur les photos infrarouges et donnent une bonne idée, en complément du bilan thermique obligatoire lors de la vente, des améliorations qui seront nécessaires. Sur un pavillon de 150 m² le coût est de l’ordre de 600 euros. Seule difficulté, la themographie demande une différence de température entre l’intérieur et l’extérieur d’au moins 15° C. Son utilisation exigerait que vous achetiez entre novembre et mars. Ce qui n’est peut être pas une mauvaise idée…
Laissons le mot de la fin à Yves Monnot, président du Syndicat des architectes de Paris (Sap-Unsfa75, affilié à l’Union nationale des syndicats français d’architectes) : « le pire c’est d’acheter une maison construite entre 1990 et 2000, et même 2009, car vous payez le prix d’une maison récente, en bon état, pour une construction qui ne correspond déjà plus aux exigences thermiques du temps. Mais l’essentiel, c’est d’acheter une maison qui vous plaise, le bonheur de l’architecte sera de trouver des solutions… ».