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Taux fixe ou taux variable ?

Le prêt à taux fixe

Un prêt immobilier à taux fixe connaîtra un taux d’intérêt identique tout au long de votre crédit. De fait, vous connaissez toutes les données de votre crédit dès que l’offre est adressée par la banque : durée de remboursement, montant des échéances, coût total du crédit (qui correspond à la somme des intérêts versés à l’établissement bancaire) et bien sûr taux d’intérêt. La formule du taux fixe est la plus utilisée par les emprunteurs, c’est la moins risquée.

 


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Le prêt à taux variable

Dans le cas d’un prêt à taux variable (ou prêt à taux révisable), le taux d’intérêt peut connaître des variations tout au long de la durée de vie du crédit. De fait, il est impossible de connaître à l’avance le coût total du crédit. Reste donc à savoir comment et pourquoi ce taux évolue ! Le taux variable connaît des variations en fonction d’un indice de référence que vous aurez déterminé lors de la signature du crédit. Généralement, c’est l’Euribor qui est pris pour référence.

L’Euribor est un taux de référence du marché interbancaire européen, qui représente le taux d’intérêt auquel les banques d’Europe se prêtent des liquidités entres elles à court terme. L’évolution du taux d’intérêt suivra les évolutions de l’Euribor : s’il grimpe, votre taux d’intérêt augmente ; s’il baisse, votre taux d’intérêt décroît.

On peut donc se demander quels sont les avantages du taux variable et dans quels cas le choisir. Le taux variable est généralement inférieur à un taux fixe lors de la signature du prêt immobilier et c’est souvent le principal atout mis en avant par les banques.

Aujourd’hui, les taux fixes sont relativement bas et il n’est donc pas réellement intéressant de se pencher sur les taux variables, sauf en cas de prêt à court terme (5 – 7 ans). En effet, sur ces crédits de courte durée, on estime que les premières années du prêt permettent de faire des économies par rapport à un taux fixe (puisque le taux variable, au départ, est plus bas que le taux fixe) et que la durée limitée du prêt évite tout risque de connaître un taux variable élevé pendant une longue durée.

 

Taux d'endettement autorisé

Le chiffre de 33% est souvent considéré comme un « seuil » d’endettement au-delà duquel les banques ne vont pas. En fait, la réalité est plus complexe. Aucune règle bancaire ou juridique ne fixe le taux d’endettement maximal. Alors à compter de quel seuil le taux d’endettement peut-il être considéré comme trop important ?

33%, le taux d’endettement moyen

On considère qu’il n’est pas raisonnable de s’endetter au-delà de ces 33%. Ce chiffre représente en fait 1/3 des revenus : avec un taux d’endettement de 33%, les mensualités des crédits représentent 1/3 du revenu net annuel. Cependant, dans certains cas, on peut aller en-deçà ou au-delà de ce seuil.

Il existe en fait deux écoles parmi les organismes financiers :

  • L’appréciation brute du taux d’endettement : le taux d’endettement ne doit pas excéder le tiers des revenus du foyer soit 30% maximum. Au-dessus, les banques estiment que le risque de défaut de remboursement est trop important.
  • L’appréciation au prorata : les organismes financiers considèrent le revenu restant par personne dans le foyer plus communément appelé le « reste à vivre ». Un taux d’endettement identique peut avoir un impact différentiel pour un foyer avec des enfants, de même que pour un foyer disposant de revenus moindres. À ce titre, plus les revenus restants par personne dans un foyer seront importants et plus ce dernier aura la chance de voir sa demande de prêt immobilier en ligne (ou en agence) aboutir, dans la mesure où le taux d’endettement aura moins d’impact sur son quotidien.

 

Pour autant, un taux d’endettement important n’est pas une fatalité. Les professionnels d’acecrédit peuvent notamment accompagner les clients vers des solutions adaptées de renégociation de taux d’un crédit immobilier.

 


Pour rappel, les revenus fixes pris en compte pour le calcul du taux d’endettement sont les suivants :

  • Salaires nets
  • Primes contractuelles de 13ème mois
  • Pour les agriculteurs, commerçants, artisans et professions libérales : les revenus professionnels non salariés
  • Les pensions alimentaires, pensions de retraite ou pensions d’invalidité (handicap)

 

Un taux d’endettement maximal inférieur ou égal à 30%

30% : c’est très souvent le taux d’endettement maximal demandé par les banques lors d’une demande de prêt avec des revenus modestes ou peu réguliers. Autrement dit, si un ménage touche 1800€ par mois et que son taux d’endettement maximal autorisé est de 30%, ses mensualités ne pourront pas dépasser 540€.

 

Un taux d’endettement qui peut dépasser les 35%

Pour un ménage aisé, au contraire, le taux d’endettement peut aller au-delà des 33% et même s’approcher des 40% ! Par exemple, dans le cas d’un foyer qui cumule 8 000€ par mois, un banquier sera à même d’accepter un taux d’endettement de 38%, soit des mensualités maximales de 3 040€.
On considère en effet que le « reste à vivre » (les revenus moins les mensualités) est élevé : dans notre exemple, il est de 8 000€ – 3 040€, soit 4 960€.

 

Exemple de taux d’endettement pour un prêt immobilier

Prenons l’exemple d’une famille qui a des revenus mensuels nets de 3500€/mois et qui n’a aucun crédit en cours. Désireuse d’acheter un logement, cette famille va pouvoir calculer sa mensualité maximale à l’aide de son taux d’endettement.

Si l’on considère un taux d’endettement maximal de 33%, la famille pourra soutenir un remboursement mensuel total de (0,33 x 3500€) = 1155€. Leur reste à vivre, en théorie, et toujours en considérant qu’ils n’ont contracté aucun autre crédit (conso, auto…) serait donc de 3500€ – 1155€ = 2 345€. Au vu de ce reste à vivre relativement confortable, certains établissements prêteurs pourront être amenés à proposer un taux d’endettement au-delà des 33%, et donc des mensualités supérieures à 1 155€. L’augmentation des mensualités conduit mathématiquement à une durée de remboursement plus courte, et à un coût du crédit sensiblement moins cher.